法国法律专栏 有关危房

读者:我们全家三口挤在一间潮湿昏暗,缺乏必要卫生设施的出租屋内,墙壁潮湿渗水,但房东一直拖延维修。请问我应该怎么办?
 
新桥律师:根据2002年1月30日的法令,出租房应符合以下标准:
 
- 房屋不应处于年久失修状态,不应对房客的安全健康构成风险(无渗水,无窗栏即为此类风险),不得缺少必要的卫生设施(自来水、污水管道、冷热水、通风、供暖、厨具、马桶和洗浴等设施)。
 
-  居住面积必须超过9平米,天花板高度应超过2,2米。否则房客有权要求房东进行修缮改造。具体程序是:
 
1. 通过双挂号信向房东指出出现的问题并确定回复期限。
 
2. 如房东不予答复,房客可向省住房调解委员会提出申诉或通过律师向法庭提出起诉。在向调解委员会申诉未果的情况下,房客仍可转而寻求司法解决。
 
当住房对房客或其邻居的健康和安全造成危害时,房客可向市政府申诉,要求房东采取必要措施改善住房条件。所有知情者均可向市政府进行举报。市政府派出卫生和健康部门的官员前往考察,并出具相关报告,提交省长。在2万人以下的市镇,此项工作由地区卫生局(agence régionale de santé)负责。
 
省长在收到危害健康住房的报告之后,应在两个月内征询省环境、健康和技术风险委员会的意见,并以回执挂号信的方式将委员会的会议通知房东。该信函需在会议召开的30日前发出。在征询委员会意见之后,省长作出可改造用或不可改造危房的决定。
 
可改造危房的决定(arrêté remédiable)在必要时可伴随临时禁住令。该决定要求房东进行改造工程并确定竣工期限。
 
如果房东未在限期内完成改造工程,省长可限令他在一个月内完工。否则,房东可被判每天支付1000欧元的罚金。此外,市长或省长还可下令完成改造工程,相关费用由房东支付。拒不支付费用者可受到刑事追究。当危房无法改造或改造的费用高于重建时,省长作出无法改造危房的决定,同时下达禁住令。
 
禁住令注明生效期,其执行不得推迟一年以上。如果危房对房客或邻里造成的危害特别紧急,市长或省长可决定拆除房屋或限期搬迁。
 
上述决定将张贴在市府或区府门口。如果危险仅限于公共面积,禁住令将发给物业公司,后者应在最短时间内通知所有业主。
 
如果一座建筑物被宣布为危房,房客自收到通知或自通知在市政府或危房外墙张贴后的第二个月起停止支付房租。房客仅在禁住令结束后恢复支付房租。但在禁住令下达后,房客仍需继续支付物业费。
 
当省长下达可改造危房通知后,房东应向房客提供临时住房。如省长下达不可改造危房通知,房东应为房客提供永久住房。
 
在以上两种情况下,房东提议的住房应符合房客的收入水平和住房需求。房客只有在三次拒绝房东提供的符合卫生健康标准的住房后,才能被强制迁出。
 
如果房东不履行上述职责,省长可决定由业主支付房客的租金和利息,或追究其刑事责任。
 
当房东不予维修房屋时,部分房客选择拒付房租。但此种做法被最高法院明确判为违法行为。(1994年2月22日最高法院民事庭的判例),除非省政府已经下达禁止令。
 
新桥律师事务所
 
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